国家统计局发布的70城房价数据显示，今年2月，新房及二手房价格环比跌幅持续收窄。其中，一线城市房价已经踏上“止跌线”，北京和上海二手房价格甚至环比分别上涨0.3%和0.2%，领跑全国。
那么内地楼市的“最后一跌”(即反弹的起点)，到底还有多远？
国金证券曾做过深度研究指出，判断房地产市场是否止跌回稳有3个关键项：二手房与新房成交占比企稳；租金回报率与二手房价格比例企稳；房价收入比对应的估值泡沫消化。
基于这些要素，按照当前市场调整的节奏，国金证券的判断是——今年二季度楼市止跌企稳。企稳的先后顺序是：新好房＞老破小＞改善房＞老现房；新房的量＞二手房的价。
很有趣的是，丁祖昱、孟晓苏、任泽平、邢自强(摩根大通经济学家)、王庆(重阳投资首席经济学家)、汪涛(瑞银中国首席经济学家)等，众多专家都做过“2026年是中国房地产行业底部”的判断。
那么如果“楼市最后一跌”即将发生，市场会是一种怎样的情形？
1️⃣ 增速“归0”，成交稳在14亿
当前，新房市场“有价无量”，二手房市场“以价换量”的状况越来越明显。
新房市场受挤压是自然现象，一方面人口需求自高位回落，一方面是买二手房的人越来越多但新房成交不会无限压缩、二手房交易也不会无限增长。
国金证券预测，不考虑投机性需求的情况下，我国新增住房需求会稳定在14亿平方米左右。实际上，现在的市场基本已经达标了。
数据显示，2023年和2024年我国新房和二手房总成交面已经滑落到15亿平方米左右，2025年和2026年将维持14亿-15亿水平这也意味着，新房已经没有太多增量空间了，国金预测2026年新建住宅销售面积同比增速有望“回到0附近”。
那么按照当前的速度，今年上半年全国18个主要城市的二手房成交在总成交中的占比就会达到60%-63%区间，超过日本。
2️⃣ 房价回调幅度超国际水平，租金回报率还没到位
到今年3月第三周，一线城市新房价格已经出现环比0.2%的微涨，二手房议价空间收窄至5%以内。丁祖昱团队统计了1970年以来，57个国家和地区的最长房价调整周期。
结果显示，国际房价调整周期是平均4.5年，平均回调幅度22%。中国从2021年至今我国已调整超过4年，其中二手房价已较高点下跌约40%，超过国际平均跌幅。
二手房价跌到位了吗？锚定的一个指标是“租金回报率”，也就是说房子出租的收益，能够和房价支出及其它各类成本，达到合理比例。
美国和日本房地产市场在刚企稳的时候(2011年和2009年)净租金回报率分别约为4.75%、2.28%。
丁祖昱团队调取“全国30城租金回报率”中位数为2.06%，Wind口径统计全国百城租金回报率在2.37%。
可以看出，整体而言国内二手房的租金收益率已经接近合理水平。如果租金收益率有继续走强的趋势，二手房价的整体下行空间还将缩小。
实际上，当前京沪杭深二手房挂牌量急剧下降，也说明二手房挂牌量增长最快的阶段已经过去，市场进入存量博弈阶段，“最后一跌”后回稳是大概率趋势。
3️⃣ 新房三年没涨了，房价收入比趋于合理
新房市场已经是一个深度调整之后的市场。从数据来看，2025年百城新房成交均价和2024年是持平的，说明新房成交价格保持稳定。而2026年也没有任何比例新房价格大涨的因素，预计市场均价同比也将持平企稳。
毕竟全国百城的新房，假设新供给80平方米最多只能卖100平方米，供求比已经连续2年只有0.81，而新开工量已连续4年低于新房销售量。
由于现在全国真正符合国家“好房子”标准的比例不到5%，所以新房市场还是有需求的，但发展空间只针对好房子。在这种格局之下，国金证券测算，如果按照当前我国2025年二手房成交的中位数和家庭可支配收入重估房价收入比，即使是北京和上海等一线城市，房价收入比也没有超过15，整体已回归相对合理区间。
也就是说，买得起新房的人，其收入会让他们觉得压力并没有想象中的大，至少像前几年那种“掏空几代钱包的痛苦感在减弱。
当前楼市的变化不同往年，这些是否是“拐点”的信号、“止跌回稳”的迹象……您怎么看？
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